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(1)投资是指经济主体(国度、企业、个东谈主)以获取改日货币增值或收益为方向，事先垫付一定量的货币与什物，研究某项职业的经济步履。

(2)投资的分类：投资分为固定钞票投资和流动钞票投资。

固定钞票投资是指用于构建新的固定钞票(地盘、房屋、机器拓荒、市政工程等)或更新校正原有固定钞票的投资。

流动钞票投资是指企业用于购买、储存职业对象以及在坐褥和流畅经过中的在居品、产制品等盘活资金的投资。

(3)投资的秉性：投资是一种有方向的经济步履，是咫尺开销一订价值的经济步履;投资具巧合辰性;投资的方向在于得到报恩(即收益);投资具有风险性，即不主张性。

(4)投资的作用：投资是一个国度经济增长的基本推能源;投资与企业发展密切相干;投资不错促进东谈主民生流水平的进步;投资故意于国内主张和国社来往。

(5)房地产投资是指经济主体以获取改日的房地产钞票增值或收益为方向，事先垫付一定数目的货币与什物，平直或蜿蜒的从事或参与房地产开发与研究步履的经济步履。房地产投资的对象是房地产钞票，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

房地产开发投资是指从事商品房和地盘开发研究步履的投资，包括商品房建树投资和地盘开发投资。商品房建树投资是指房地产开发企业(单元)开发建树的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭铺、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程过火配套的服务方法所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。地盘开发投资是指房地产开发企业(单元)进行的地盘开发工程所完成的投资，如进行方式平整、谈路、供水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资。

3.投资的秉性(四秉性)

■投资是一种经济步履

■投资具巧合辰性(糟跶即期徒然获取将来徒然)

■投资方向是获取收益

■投资具有风险性

4.房地产投资的分类(三种分类)

【2017年真题】房地产投资分为地盘开发投资、房地产开发投资和房地产研究投资，是按照( )的不同进行差别的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在步地

C.房地产投资主体

D.房地产业经济步履类型

『正确谜底』D

『谜底领会』本题磨练的是房地产投资综合。凭据房地产业经济步履类型的不同，不错将房地产投资差别为从事地盘开发步履的地盘开发投资、从事各种房屋开发步履的房地产开发投资和从事各种房地产出租研究步履的房地产研究投资。参见课本P4。

【要点难点】不同投资主体的投资方向显赫各异

投资主体投资方向

政府投资和非盈利机构·社会效益

·环境生态效益

企业和个东谈主·经济效益

4.1 居住物业投资

内涵主要类型特色

供东谈主们糊口居住的房地产■全球住房

·廉租住房(低收入家庭出租)

·经济适用住房(低收入家庭出售)

·限价商品住房(中等收入家庭出售)

·全球租出住房(中等收入家庭出租)

■商品住房

·平庸住宅

·高等住宅

·公寓

·别墅私用或出租，投资风险小

4.2 生意物业投资

内涵主要类型特色

指能出租研究，为投资者带来时时性现款流收入的房地产■写字楼

■零卖生意用房

■出租公寓1.开发-出售的模式越来越短少人命力，而开发-握有或全体出售给机构投资者营救握有研究模式成为趋势

2.收益多来自研究收入和物业钞票增值，允洽始终投资。收益水平与投资者管制商用物业的本事密切相干

3.商用物业交易波及资金量大，常在机构投资者之间进行

4.位置对此类物业有特地的蹙迫性

4.3 工业物业投资

内涵主要类型特色

为东谈主类坐褥步履提供空间■工业厂房

■仓储用房

■高新技艺产业用房

■征询与发展用房1.可开发-销售，也可开发-握有出租研究

2.重工业厂房假想特地，阻碍易转手交易

3.高新技艺产业与研发用房适合性较强

4.轻工业厂房介于两者之间

4.4 旅店和失业文娱方法投资

内涵主要类型特色

为商务或公事旅行、会议、旅游、失业、康体文娱步履提供空间的投资·旅店

·失业度假中心

·康体中心

·跑马场

·高尔夫球场1.实质上属于生意物业投资

2.运营管制很蹙迫，是以在开发阶段，改日运营管制的团队就会介入

4.5 特地物业投资

内涵种类特色

指物业空间内的研究步履需要得到政府特地许可的房地产·加油站

·飞机场

·车站

·桥梁

·船埠

·公路1.这类房地产交易少，多属始终投资

2.靠研究步履收益回收投资并赚钱

【典型例题】特地物业是指假想相比特地，具有特地使远程能的物业。( )

『正确谜底』×

『谜底领会』本题磨练的是房地产投资综合。特地物业不是指假想或功能特地，而是其内部的研究步履的性质特地，必须得到政府的许可。参见课本P6。

【存眷点】房地产投资按照区域分类

分类特色

一线城市和热门二线城市由于供给不及导致的价钱高潮压力很是大

平庸二线城市和大部分三四线城市濒临需求不及、供给多余的去库存压力

【存眷点】境外房地产投资的领域280亿好意思元

表情内容

境外投资方向地(前三位)好意思国、中国香港和英国

境外投资物业类型排序写字楼、旅店、工业、生意零卖、居住物业

【典型例题】我国咫尺的房地产市集，是在平庸的二线城市存在供不应求的情景，是以存在价钱高潮的压力。 ( )

『正确谜底』×

『谜底领会』本题磨练的是房地产投资综合。平庸二线城市和大部分三四线城市，濒临需求不及、供给多余的去库存压力。参见课本P6。

5.房地产投资的秉性(8大特色)

序号秉性领会

1区位领受非常蹙迫■房地产的不行移动性，决定了其区位的蹙迫性

■区位包括具体位置和宏不雅区位(决定其收益水暖热增值后劲)

2适于进行始终投资■地盘不会毁损，建筑物具有永恒性，是以允洽营为始终投资

3需要当令的更新校正投资■投资者通过实时养息房地产的使远程能，或更新校正，使之允洽市集的需求，本事在竞争中处于故意的地位

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■如写字楼增多采集通信服务、购物中心改善环境、增多商品展示空间、公寓内增多洗衣房等

4易产生成本价值风险(价值难以判断)■异质性使每宗房地产的价值不行能一致，对其市集价值和投资价值的判断是艰难的

■由于投资者目光、本事和教授的不同，导致通常市集价值的房地产有着因东谈主而异的投资价值

5变现性差(流动性差)由于房地产异质性、价值量大，市集交易踱步、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的本事差

6易受计谋影响房地产容易受到政府宏不雅调控和市集干量度谋的影响

7依赖专科管制开发、研究等各步地均需专科技艺与服务

8存在效益外溢和振荡■房地产投资收益情景受其临近物业、城市基础方法与市政公用方法和环境变化的影响

■如地铁的建树引起临近楼盘价钱高潮新2备用管理网，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例